Immobilien: Schuldenrisiko durch geringe Tilgung Empfehlung

  • geschrieben von  G. Schreiber

"Ihre Wunschimmobilie - zum Greifen nah"….

So oder ähnlich lauten die Anzeigen von Banken oder professionellen Immobilienverkäufern, um potentielle Kunden einen Immobilienerwerb schmackhaft zu machen.

Noch nie waren die Zinsen für Immobilienkredite so günstig wie heute. Hinzu kommt, dass andere Geldanlagen in Zeiten der Niedrigzinsen gerade unter dem Aspekt der Absicherung im Alter wenig verlockend erscheinen. Und wer möchte nicht im Alter mietfrei im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung wohnen? Banken, Verkäufer und Makler nutzen die Gunst der Stunde und malen den Kunden angesichts historisch niedriger Kreditzinsen den Weg zum eigenen Haus in prächtigen Farben aus. Denn schließlich erscheint die monatliche Belastung für die Rückzahlung des Kredits als gering und für problemlos tragbar.

Doch niedrige Rückzahlungsraten sind im Normalfall mit einer geringen Tilgungsrate und langen Laufzeiten erkauft. Welche Risiken daraus entstehen, zeigt folgendes Beispiel:

Ein Immobilienkäufer schließt einen Immobilienkredit in Höhe von € 250.000,00 ab. Die Laufzeit beträgt 10 Jahre, der Kreditzins 2,50 % und die Tilgungsrate 1%. Bis die Schulden abbezahlt sind, muss er rund gerechnet 50 Jahre lang jeden Monat € 729,00 zurückzahlen.

Eine monatliche Belastung von € 729,00 zunächst einmal klingt gut. Für den gleichen Betrag ließe sich in München vielleicht eine Wohnung von gerade mal 55 qm mieten - viel zu wenig Platz für eine junge Familie. Die Laufzeit macht jedoch stutzig: 50 Jahre? Der Zeitraum ist höher als die “optimale Lebensarbeitszeit“ in Deutschland, die statistisch bei rund 46 Jahren liegt. Wer mit einem solchen Vertrag an den Start geht, müsste mit 20 Jahren anfangen und über seinen Renteneintritt hinaus € 729,00/Monat zahlen ohne jede Unterbrechung - angesichts heutiger Erwerbsbiografien ein unrealistisches Szenario. Hinzu kommt, dass Immobilienkredite im Normalfall auf 10 bis 15 Jahre abgeschlossen werden. Nach dieser Zeit wird für die Restschuld ein neuer Vertrag abgeschlossen. Im Beispiel bleiben nach 10 Jahren ungefähr € 222.000 übrig.

Aktuell haben wir historisch niedrige Zinsen - in 10 oder 15 Jahren kann die Welt ganz anders aussehen. Mit einem deutlich höheren Zins droht auch die monatliche Belastung erheblich zu steigen. Der durchschnittliche Hypothekenzins lag in den letzten 20 Jahren immerhin bei stolzen 7 Prozent. Legt man diesen Zinssatz für die restlichen € 222.000,00 zugrunde, schnellt der monatliche Zahlbetrag - bei 10 Jahren Laufzeit und 1% Tilgung für die Anschlussfinanzierung - auf € 1.480,00 hoch.

Eine höhere Tilgungsrate lässt die Schulden schneller sinken. Darüber empfehlen wir sicherheitshalber eine längere Laufzeit - z.B. 15 Jahre – zu wählen, auch wenn die Zinskonditionen geringfügig schlechter sind. Wählt der Immobilienkäufer z.B. eine 3%-ige Tilgung, zahlt sich die Immobilie in rund 24 Jahren ab. Die monatliche Belastung liegt dann bei € 1.146,00. Nach 15 Jahren bleiben € 114.000,00 als Restschuld übrig. Selbst wenn der Zins dann auf 7 Prozent steigen sollte, fällt die monatliche Belastung auf € 950,00 pro Monat.

Wie sie sehen, sollte der individuelle Rückzahlungsbetrag gut abgestimmt sein. Er sollte ausreichend hoch angesetzt sein, damit sich die Immobilie schnell abbezahlt. Andererseits sollte ein Immobilienbesitzer immer auf Überraschungen gefasst sein, z.B. kann eine unerwartete Reparatur immer ins Haus stehen. Daher wird zusätzlich ein finanzielles Polster benötigt, das in das Finanzbudget eingeplant werden sollte.

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